民国“小洋楼”的保护与开发

裴珏：民国建筑的保护和利用，是我国文化遗产和文化旅游中的新课题。对上海、天津、香港和澳门等老牌沿海开放口岸城市，尤其具有广阔的利用空间。但是，民国建筑保护不能延续中世纪古典建筑的路子，其开发更是和古典建筑群迥异。12月7日，我在接受《环球游报》专访时，主张用新思路和新视野，重新审视民国建筑群的保护和利用。下面是采访文字，以见报文字为准。

G：环球游报 P：裴钰

从晚清到抗战开始之前

G：何为民国时期历史风貌建筑？

P：谈及民国时期的历史风貌建筑，也就是人们俗称的“小洋楼”，其定义是指具有文化遗产价值和历史研究价值的名人故居、政府机构等，它们的建造时间一般是从晚清到抗战开始之前，即大约是在1920年之前。而对这种类型的建筑进行研究时，不能把小洋楼孤立出来单独研究，还应该考虑到它所在的群落、区域，甚至是背景城市——这些城市诸如天津、上海、香港、澳门等等，在中国近代史上都曾是通商口岸，一度被划为租界或沦为殖民地。它们遗留下来的小洋楼文化成为城市的主流文化或核心文化的一部分，能够系统反映当时的舶来文化、生活方式与社会系统，进而具有研究的价值。

系统保护与区域保护

G：如何对民国建筑进行保护？

P：对民国建筑的保护需要遵循两个原则：

1)系统保护原则。保护风貌建筑并不能仅仅停留在把洋楼修葺一新的简单层面上，也不需要把小洋楼密不透风地封锁起来。小洋楼反映的既然是租界的社会系统与生活系统，人们也应该将小洋楼的内涵，也就是这整个文化系统给保护起来。

2)区域文化保护原则。保护风貌建筑，不单指把每一栋洋楼保护起来，也包括保护楼与楼之间的街道、覆在楼群的小区，因此准确的说法应该是“保护风貌建筑群落/区域”。

如果说系统保护民国建筑是以时间为轴的纵向保护，那么区域保护就是以地理坐标为范围的横向保护。这两者是相辅相成的。

“小洋楼”事实上应该称作“小洋区”

G：如何对民国建筑进行开发利用？

P：1)区域开发原则。既然保护是区域保护，所以开发也该遵循区域开发的原则。在规划开发风貌建筑的时候，不要把一栋楼或者一条街单独孤立出来开发，而应该对整个风貌建筑区域都进行统筹。选择区域开发会加大小洋楼的修整翻新力度，同时也会促使周边环境和配套设施发生改变，比如它会改进道路交通建设、吸引商业投资等等。

2)文化遗产开发原则。“文化遗产”这个概念是大部分人在开发小洋楼时没有考虑进去的盲区。如之前所说，“小洋楼”事实上应该称作“小洋区”，既然是一大片历史风貌建筑区域的开发，人们就应该按照开发文化遗产的标准来对待它。

3)重点开发原则。与历史上的名人故居不同，由于小洋楼存在历史不长，现在许多住宅小洋楼的所有权仍然归属于个人手中，这也给小洋楼的开发造成了一定困难。那些私属产权的故居，若需要开发，固然可以由政府来收购和管理，但也不是一股脑全买下来，而应该有所选择。对于们认知度比较高、具有大众影响力的建筑重点开发，意义与价值均不重大的建筑可以暂缓开发，以保护为主。而从前那些政府机构、商业建筑则不存在这个问题。

亲切感，是民国建筑最特殊的魅力所在

G：对民国建筑开发时，如何引入文化产品？

P：在对风貌建筑区进行整修翻新的过程中，装饰和修补的风格要符合楼群整体风貌，如果新建一些小建筑，那么该建筑的风格也应该适当复古，注重与整个区域的文化氛围相容统一，至少不显得突兀。

当区域内的各种休闲消费场所引入文化产品时，要求文化产品具有历史性、大众性和实用性，应该顾及到各个消费层次，而不是一昧追求高端昂贵，最终令游客望而却步，打消积极性。在此需强调的是，这些文化产品并不仅仅止旅游纪念品或食品，也囊括景区的服务、配套设施等方面。景区引入文化产品的首要原则是方便服务游客，所以在投放文化产品时要尽量多地涉及吃喝玩乐等各个方面，全面吸引游客。

游客来历史风貌建筑群落，主要目的就是观赏建筑。由于民国与现在的时间离得并不久，而这些建筑又往往带有近现代的西洋风情，所以人们对这些建筑并没有太多隔阂感。这是民国建筑最特殊也是最吸引人的地方。所以一旦游客们在景区感受到了亲近的生活气息，又能体验到好的文化产品，他们就会更加流连忘返。

天津五大道的房子还不够贵

G：民国建筑的旅游潜力何在？

P：虽然民国建筑群建立的时间不算长，但是它们说倚靠的城市基本上都是一批在近代才到达繁荣巅峰的城市。这些城市是近代中国在商业、文化、消费几方面的核心城市，商贸和休闲都是这些城市的文化标签，而在那个时候，这一切兴旺的载体正是这些民国建筑群。

如今，随着城市的不断扩建，这些民国建筑很多都已成为城市中心地标。有了近代的经验，如今这些民国建筑群更是适合建设成为融观光、休闲、消费于一体的综合旅游区，打造城市品牌。以澳门为例，城市中最富盛名的观光景点正处于该市最大的消费购物区内，澳门每年迎来2600万人次的观光客，这些人多半都是要前往城市中心去游览的，同时也极大地推动了当地消费。

一个综合性的商业旅游区会在方方面面凝聚游客，而游客越来越多，商业街也就越来越兴旺，旅游设施也就越来越完备，并且会形成一个良性循环，带动旅游地产的价值。另外，从区域开发的角度而言，越贴近旅游区的商业地产，其价值就越珍贵。

举例而言，在天津，人人都知道五大道的房子贵，可是它却是贵在身处市中心和平区，而不是贵在身处旅游区五大道，因此从这个角度来看，五大道的房子还不够贵，其地产依旧有大幅度的增值空间，旅游与文化遗产这些元素还将大幅拉升地价。

以休闲功能为第一，保护功能为第二

G：民国风貌建筑的开发方面有哪些经验与误区？

P：1)以休闲功能为第一，保护功能为第二。因为民国建筑历史不长，小洋楼的价值因其故事背景不同而高低不一，所以在开发过程中，不必因顾及这些古建筑而过度缚手缚脚、小心翼翼，尤其是在开发出奇，吸引人气十分重要。

2)在对小洋楼建筑区域进行改造的时候，很多地方都因为周围民居显得破败或者与洋楼整体风格格格不入就大肆拆迁，事实上这种做法是没什么必要的，风貌建筑附近的民居可以予以保留。由于历史间隔短，人们对小洋楼始终怀着一种熟悉的感情，它们并不是不食人间烟火气的。在建筑物附近保留民居、搞好与周边社区的关系，可以率先聚敛一部分人气、降低开发成本。

3)从现在各地对民国历史风貌建筑的保护来看，大多是借鉴了平遥古城、丽江古城的保护经验——也就是保护手段过重，因此未能深度、全面、系统地对这些区域进行商业开发。事实上，作为一座城市的核心文化组成部分之一，一个理想的消费环境，历史风貌建筑区域需要打造一个兼容并包的商圈，甚至可以出现一些小摊小贩，迎合各种类型游客的口味，令该区域服务于周边的高端楼宇经济区和总部经济区。

4)把民国历史风貌建筑群打造成景区的过程，要充分进行多元化开发与竞争，拒绝垄断与专营。如果景点和景区被控制在一家旅行社手中，不允许其他旅行社参与，那么其他旅行社自然也不会将这条路线纳入自家游客的行程中，则使得景区的曝光率大大减低，不利于发展。所以小洋楼的开发必须让多方参与进来，充分竞争。